土地价格指数，土地价格数据

    土地价格指数，土地价格数据

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本文重点:1。国家统计局发布的房价指数，月环比99.3，月环比101.4是什么意思？

2.影响土地价格的因素

3.资产评估中如何计算容积率和地价指数？

4.什么是土地交易价格指数？

5.地价评估方法

国家统计局发布的房价指数是什么意思，环比99.3，环比101.4？经常关注国家统计局发布的房价指数，有所了解。就是某一期和上一期的对比，比如这个月和上个月的对比，这周和上周的对比。环比99.3%意味着本月数据较上月下降0.7%。标杆就是现在某个月和过去某个固定时期的比较。具体到国家统计局，这个月是和去年对比，以去年全年为一个点。基准101.4意味着这个月的数据比去年增长了1.4%。(记得去年不是一个月，是全年)

如果想说明各期现象与上期相比的变化，可以用环比指数来分析；但是，当我们要解释各个时期的现象相对于某个固定时期的变化时，就要用定基指数来分析。

扩展信息:

房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和程度的相对数。以百分比的形式反映不同时期房价的涨跌。

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。以百分比的形式反映不同时期房价的涨跌情况。包括商品房、公有住房和私有住房销售价格的变动。

房价指数的优势在于“同质可比性”。这种方法反映的是在排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构等因素的影响后，供求关系、成本波动等因素引起的价格变化。

住房租赁价格指数住房租赁价格指数是反映一定时期内住房租赁价格总水平变化趋势和程度的相对数。

房地产租赁价格是指房屋所有权人出租房屋使用权的租赁价格。

房屋租赁是指通过支付租金取得房屋的使用权。包括住宅租赁、办公租赁、商业租赁、工厂仓库租赁、酒店客房租赁五个部分。

土地交易价格指数是指商品房开发前，房地产开发商或其他建设单位为取得土地使用权而实际支付的价格的变化趋势和程度的相对数。土地成交价格是指房地产开发商或其他建设单位在商品房开发前为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括后续的土地开发成本、税费和拆迁费用。包括居住用地、工业用地、商业旅游娱乐用地、其他建设办公、教育、医疗科研、服务用房的综合用地四部分。土地交易价格指数是指反映一定时期内土地交易价格变化趋势和程度的相对数。

影响地价的因素在经历了1993-1999年的持续下调后，2000年我国商品房销售均价再次开始上涨，2004年和2005年进入大幅上涨状态。近两年，导致商品房销售价格大幅上涨的主要因素是项目成本之外的其他因素，包括土地价格的上涨和开发商同步大幅利润率。鉴于我国每年商品房竣工面积都大于销售面积，需求因素并不是价格上涨的决定性因素。

一是工程造价对住宅和非住宅商品房销售价格的影响

从住宅和非住宅销售价格和工程造价来看，工程造价在住宅销售价格中占比较高。从1996年到2004年，工程费用占住宅销售价格的52% ~ 61%，占写字楼和其他非住宅销售价格的41% ~ 52%。

从工程造价对销售价格的影响来看，工程造价波动对住宅销售价格的影响大于对非住宅销售价格的影响，但工程造价上涨对住宅和非住宅销售价格的影响远小于土地价格上涨等因素的影响:

(1)1996-2000年期间，住宅销售价格上涨343.4元，工程造价上涨78.7元，占销售价格涨幅的22.9%。其余70.1%的销售价格上涨由土地价格上涨、利润和销售费用等其他因素推动。非住宅销售价格上涨268.2元，工程造价下降117元。除工程造价外的其他因素价格上涨，非住宅商品房销售价格上涨143.6%。

(2)2000-2004年，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的46.2%。其余53.8%的增长是由项目成本以外的其他因素推动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的33.3%。其余66.7%的增长是由项目成本以外的其他因素推动的。

二是土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

从近年来土地成交价格指数和商品房销售价格指数的变化可以看出，不同用途的土地成交价格涨幅差异较大，对商品房销售价格指数的影响也有较大差异。土地成交价格指数越高的商品房销售价格指数也越高。

1.2001-2005年住宅用地成交价格指数涨幅最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数涨幅也最大。2005年，销售价格比2001年上涨了30%。其中，2005年普通住宅土地成交价格和销售价格分别比2001年上涨49%和32%，比高档住宅上涨9%和5%。

2.商业用房土地成交价格上涨34%，比住宅低15个百分点；销售价格上涨17%，比住宅销售价格涨幅低13%。

3.其他商品房土地成交价格涨幅最低，2001年至2005年仅上涨26%，销售价格涨幅最低，仅上涨14%。

第三，供求因素不是商品房销售价格上涨的决定性因素。

土地交易价格和建筑材料价格对商品房销售价格的驱动作用是成本驱动的。除了土地成本和工程成本，房地产企业的销售费用和利润等其他因素也对中国商品房销售价格产生了重要影响。这些因素中消费需求是决定性因素吗？从价格理论可以看出，需求对价格的拉动作用取决于需求缺口，即需求超过供给的程度。但从1996年以来商品房竣工面积和销售面积来看，当年住宅和非住宅商品房实际销售面积均低于当年竣工面积。即使不考虑前几年未售出的商品房，每年也有大量已竣工的商品房因缺乏相应的需求而空置。从北京、上海等目前销售价格涨幅较大的地区的商品房空置率调查可以看出，这些地区的空置面积和空置率也有较大幅度的增长。因此，从全国范围来看，商品房需求并不是商品房销售价格上涨的决定性因素。同时，从上市房地产公司主营业务利润率来看，2003年以来利润率一直在持续上升，2006年一季度大幅提升。我们统计的15家房地产公司2006年一季度利润率达到39%，比2003年增长了近10%。可见，项目成本和需求之外的其他因素，主要是地价的上涨和开发商利润的大幅增加，是近年来商品房价格大幅上涨的主要因素。

为了抑制商品房价格的非理性上涨，国务院近日出台了六项调控措施。我们认为，增加保障性住房和廉租房供应、优化住房供应结构等措施对于控制中长期房价上涨是必要的，打击土地囤积对于抑制近期房价非理性上涨也是必不可少的。然而，如何建立合理的土地供应体系和商品房销售价格的形成机制是稳定商品房价格的关键。

(作者单位:国务院发展研究中心宏观部)

资产评估中如何计算容积率地价指数？资产评估中的容积率地价指数是指项目用地面积内的总建筑面积与项目总用地面积的比值。其计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积。例如，当建筑物高度超过8m时，计算容积率时，建筑物的建筑面积增加一倍。

地价指数是反映地价随时间变化趋势和幅度的相对数，是反映一个城市各类地价变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。计算公式为:地价指数=报告期地价×基期100%。

扩展信息:

特殊情况下的计算公式:

1.建筑底层架空用于通行、公共停车、布置绿化小品、居民休闲及配套设施等公共用途的，架空层高应在2.8m至3.6m之间，其建筑面积不计入容积率。

2.楼顶有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构(设备管线)转换层、地面车库、杂物间等。层高2.2m及以上时，建筑面积计入容积率；层高不足2.2m的，按1/2计入容积率。

3.建筑物的阳台，无论是凹阳台、悬挑阳台还是不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。各类阳台进深超过1.8m时，封闭阳台按整体面积计入容积率。

4、半地下室凡屋顶标高超过室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地面建筑面积的计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

5.建筑室外地坪标高不一致时，以周围最近的城市道路标高为准，室外地坪加0.2m，再按上述规定核定。

6.根据相关规定，容积率计算公式不包括地下室和半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%。但在行业内，根据gb50489-2009《化工企业总平面布置及运输设计规范》，容积率=(厂区建筑面积+结构面积)/厂区建筑面积。

当建筑高度超过8m时，计算容积率时本层建筑面积加倍，各地区或城市有各自的相关规定)。“容积率”是指项目总建筑面积占总用地面积的比例。

例如:

在100平方米的地块上建房，建筑面积100平方米，两层，总建筑面积200平方米，容积率2.0；如果建三层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率1.5，以此类推。

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率0.8。

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率1.5。

在建筑数量相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒适。容积率越大，则相反。如果容积率超过5，不建议购买。

来源:百度百科-容积率

来源:百度百科-地价指数

什么是土地交易价格指数？中国房地产市场形势。Fangce.com 2006是第十一个五年计划的第一年。对于国土资源部门来说，土地市场与房地产市场协调发展、市场化资源配置的基础性作用等深层次问题仍在探索中。2005年的土地政策起到了保持供应总量稳定，调整房地产结构，保持房价稳定的作用。相比之下，2006年土地宏观调控政策仍在进行中，作为宏观调控的重要手段，土地从紧仍是其主旋律。在此基础上，全国各大城市的土地市场也发生了变化，比如招拍挂的细则、闲置土地的处理、地价的分配等都有所调整。同时，城市建设用地供应得到合理调控，建设用地供应结构日趋合理。房地产用地和去年差不多，还是向低价普通商品房倾斜，满足稳定房价的要求；招标、拍卖和土地有偿出让比例进一步提高；建设用地供应的区域结构逐步协调，以适应不同地区的经济发展。针对2006年以来全国土地市场的变化，新地产策划机构和专业研究院对全国50个城市的土地市场进行了分析，形成了这份报告。四大直辖市(北京、上海、天津、重庆)土地市场概况自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆加强了对土地供应的调控。土地供应结构不断改善和优化，区域布局日趋合理。房地产开发企业的市场预期逐步回归理性，地价房价过快上涨的趋势在一段时间内得到有效调控。此外，随着调控政策效果的进一步显现，土地供应结构更加合理。(一)土地供应结构持续优化为落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定房价意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施。在重庆，建设单位闲置两年以上的，国土部门将依法收回75.3公顷；因政府或政府部门原因导致项目无法实施的，根据不同情况采取补偿、置换或延迟开发等方式解决198.4公顷；广州无偿收回闲置土地57宗，总面积139.4公顷；上海有20多块约100公顷的土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”或“修改”的方式恢复建设。大约30块超过100公顷的土地已经重新安排建设。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发建设用地占比为69%，比去年同期提高9个百分点。其中，二季度建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%。这说明在严控新增土地的情况下，各地积极盘活存量，改变了过去房地产开发主要依靠增量建设用地的局面。在严格土地管理的同时，根据土地市场供求情况，本着区别对待、疏堵结合、有保有压的精神，北京市适时调整土地市场供应，增加保障性住房和普通商品住房用地供应，继续停止别墅用地供应，严格控制高档住房用地供应。近日，北京市将陆续推出36宗土地公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市2005年的土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。年度供应计划6500公顷中，房地产用地1950公顷(其中保障性住房200公顷；商品住宅1750公顷)，占全年计划土地供应总量的30%。今年1-7月，北京供应住宅用地297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价格21.67亿元，土地净收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积226万平方米。与2004年同期相比，住宅用地成交量、建设用地面积、规划建筑面积相对下降。防止土地资源闲置，抑制土地投机，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土局两次公告，北京摩根投资有限公司摩根中心办公楼等45宗土地因受让人未在《北京市国有土地使用权出让合同》规定的期限内支付全部地价款，被该局注销并收回国有土地使用权。据该局相关部门介绍，如何处罚拖欠收回土地款的开发商，目前仍在研究中。但是，有一点很清楚。开发商要收回基本完成拆迁项目的原土地使用权，必须提出书面申请，并在规定期限内参加挂牌竞价。上海着力优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地供应，抑制房价上涨。上海全年初步规划商业用地3000公顷，其中2000公顷用于配套商品房和中低价位普通商品房建设。从规划实施情况来看，目前，配套商品房和中低价位普通商品房用地供应已基本落实。最新调查显示，上海商品房销售价格继续下降，成交持续低迷。央行发布的2005年第三季度城镇储户问卷调查显示，未来三个月上海只有7.3%的居民准备买房，比上季度下降3.7个百分点，达到历史最低点。重庆房地产开发用地供应量增加。重庆是一个年轻的直辖市。由于大城市大农村的市场条件，随着城市化进程的加快和基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，对住房的有效需求增加。因此，房地产开发的土地供应面积增加了。据统计，2005年1-9月，重庆土地交易中心共成交土地157宗，同比增长3.29%。销售面积、建筑面积和销售金额也分别增长了16.77%、17.8%和24.87%，出让金增长了40.39%。据介绍，在第三季度末，该中心出售土地的所有指标首次超过去年同期。业内人士分析，这表明市场对本地房地产投资前景看好，市场交易活跃，有回暖趋势。为调控房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津主要采取了四项调控措施:一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是改善土地供应结构和布局，适当增加普通商品房和保障性住房土地供应；三是严格土地用途控制指标管理，大力推进节约集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，确保土地市场稳定发展。截至8月31日，全市已供应房地产开发用地697.6公顷，其中住宅用地523公顷，公共建筑用地174.6公顷。市中心提供房地产开发用地约205.4公顷，可建面积约427.3万平方米。其中，商品住宅供应总量约60.1公顷，可建面积约163.1万平方米；保障性住房(包括廉租房和基础设施搬迁)总供应量约为145.3公顷，可建建筑面积约为264.2万平方米。保障房年度供地计划已提前完成。(二)地价呈稳中有降趋势。北京的地价变化不大，房价涨幅很大。目前地价对房价没有明显影响。今年一、二季度，地价变化不大，走势平稳。1-7月，虽然全市商品房成交套数同比下降8.9%，但商品远期住房均价同比上涨21.9%，存量住房均价同比上涨9.8%。这说明目前地价对房价的影响并不明显，但地价的上涨预期会影响房价的上涨。2004年上海平均房价为2078元/平方米，平均房价为6385元/平方米，占房价的2.5%，约为房价的1/3。根据2005年第一季度全国主要城市地价动态监测结果，上海地价增速分别为0.2%、5.2%、5.43%、6.53%(按工业、综合、商业、住宅分类)，第二季度增速分别进一步放缓至0%、1.3%、1.1%、0.8%。与此同时，在房价方面，涨幅逐渐回落。一季度，商品房销售价格环比分别上涨1.6%、1.6%和2.5%。二季度以来，增速趋稳，呈现稳中有降态势。4-6月增速分别达到0.5%、0.1%和1.2%。这些数据表明，上海土地供应结构不断改善和优化，区域分布越来越合理，房地产开发企业的市场预期逐步回归理性。一段时间内地价房价过快上涨的趋势得到有效调控。根据重庆市2005年第一、二季度地价监测结果，重庆市2005年第二季度综合平均地价比第一季度上涨0.43%。2005年第二季度，商业、住宅和工业用地平均价格分别比第一季度上涨0.61%、0.29%和1.09%。与去年同期相比，地价总体水平有一定程度的下降，但基本保持稳中有升，没有出现异常大的波动。地价部分的地价涨幅更符合二季度城市开发建设的实际情况。地价水平上涨缓慢的主要原因是政府制定了房地产市场调控和稳定房价的相关措施，在一定程度上影响了重庆的土地市场价格。天津土地交易价格指数显示，2005年8月，综合指数达到125.1点，比去年同期上涨1.0点，涨幅为0.8%。标志着土地成交逐渐走出盘整期。预计随着土地供应形势趋紧，土地成交频繁，土地成交价格将进一步稳步攀升。2005年8月，天津市住宅用地指数为109.0点，比去年同期下降4.6点，降幅为4%。住宅用地成交指数从2005年初开始上升，3月份最高达到117.7点，之后再次下跌，7月份最低达到107.9点，跌幅为8%。住宅用地成交指数的波动表明，增加保障性住房用地供应等宏观政策因素对住宅用地价格变化起到了重要作用，住宅用地成交指数正在进入理性盘整阶段。参考资料:

地价评估方法土地评估的基本方法

地价评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。此外，路线价法也是地价评估中常用的方法。

(1)市场比较法

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上普遍使用的一种基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与近期市场上发生替代并交易的类似土地进行比较，对类似土地的交易价格进行适当修正，从而估算出待估土地的客观合理价格。市场比较法的理论基础是替代经济原理。按照经济学理论，在同一个市场上，效用相同的商品应该有相同的市场价格，也就是应该有完全的替代关系。同一市场上两种或两种以上具有替代关系的商品，由于相互竞争，价格相互制约，会趋于一致。市场比较法是对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，得到待估土地的价格。

基本公式:

vd=vb x a x b x d x e

VD-待估宗地的价格。

VB-比较示例包裹价格

a-待估计的包裹状况指数/比较例的包裹状况指数=正常状况指数/比较例的包裹状况指数

B ——评估期内待评估土地的每日地价指数/比较例土地交易日的地价指数。

D ——待评估宗地的要素条件指数/比较例宗地的要素条件指数。

E ——待评估土地个体要素条件指数/对比样地个体要素条件指数。

综上所述，这种方法就是在两个可比的土地商品之间，根据它们的情况指数、价格指数、区域因素和个体因素的比值，确定待评估土地的价值。

(2)收益还原法

收益法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法。它是以一定的土地还原利率，将待估土地的未来正常年净收益还原，从而估算出待估地价的方法。因为土地是可持续的，人们可以期待国外的土地收入。当未来几年将持续的土地净收益以一定的还原利率折现到现值时，就表现为土地价格。理论上，所有可持续发展的财产都可以出售，也就是说，它们都有市场价格。而这个市场价格就是房产的现值，等于其未来净收益的贴现值。它的简单含义是，投资一块土地所获得的净收入，与这笔投资存入银行所获得的年利息在价值上是相等的。这是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中之一，还有人类的劳动、资本、管理、科技等。因此，净土地收入是从土地收入中扣除非土地收入的贡献或其应得报酬后的余额。这种土地净收益是吃地带来的，应该归土地所有者所有。因此，它是地租。

收益还原法是以土地净收益的确定为基础的。因此，它只适用于从收入中评估土地和建筑物或不动产。

基本公式:

土地收入是无限的。

v=应收账款

v-土地收益价格

a-土地净收入(地租)

r—土地还原利率

(三)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地的各种客观费用之和，加上一定的利润、利息、应交税费和土地增值收益，确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本的角度来考察土地的价值，但不能完全反映土地的真实价值。因为一块土地的价值主要取决于土地未来使用所产生的收益，而不是土地的投资和改造成本。一般采用成本逼近法评估新开发土地、工业用地、公共建筑、公益用地等无收益或无对比实例的价格。应该慎重选择。

基本公式:

地价=土地购置费+土地开发费+税收+利润+土地增值收益=土地成本价+土地增值收益。

(4)剩余法

剩余法又称假设开发法，是以扣除预计正常开发成本和相关专业费用、利息、利润、税金等后的价格余额来估算预计地价的方法。以开发完成后房地产的估计正常交易价格为基础。土地投资的目的是获得回报，潜在的回报决定了土地的价格。盈余法的理论基础与收益还原法基本相同，都是未来盈余收益的计算。收益还原法中的地租或土地净收益是土地收益的土地成本因素的扣除，而剩余法是直接从资本化价格中扣除非土地因素的贡献。

剩余法主要应用于具有开发价值的土地的估价，一般包括以下几种:(1)代为开发的土地的估价；(2)开发中待拆重建房地产的估价；(三)仅供直接使用的土地或者房地产的估价；(4)现有新旧房产地价分开评估，即房产价格中扣除房价，剩余金额为地价。

基本公式:

v = a - ( b + c)

V—待估土地的价格

a-总开发价值或开发完成后房地产的总价值；

b—整个开发项目的开发成本；

c-开发中的合理利润

对于房地产开发项目，具体公式为:

地价=房屋总售价-建造成本-专业成本-利息-销售成本-税收-开发商利润。

(五)基准地价系数修正方法

基准地价系数修正法是通过分析待估宗地地价的影响因素，修正各城镇已公布的同类用途同级别土地基准地价，估算待估宗地客观价格的方法。由于基准地价是区域平均价格，为了评估区域内某一地块的价格，必须根据该地块的区域和个别情况对区域平均价格进行修正，从而得出地块价格。

地价是为获得土地预期收益的权利而支付的价格，即地租的资本化。土地的价格取决于预期的土地收入。因此，在评估划拨土地使用权价格时，应首先明确划拨土地的相应权利，并充分考虑划拨土地使用权与划拨土地使用权的权利差异对地价的影响。

划拨土地使用权可以依法抵押、转让、出租，但与土地使用权出让相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有更严格的限制，禁止将划拨土地用于经营活动。根本原因是划拨土地使用权是无偿取得的，国家权益没有得到彰显。划拨土地使用权的价款加上转让费的，应当等于出让土地使用权的价款。在此理论基础上，可采用以下方法计算划拨土地使用权价格:

成本法。采用成本法计算地价时，地价为土地成本价与土地增值收益之和。其中，土地增值收益来自“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金。土地成本价是土地使用者在取得土地使用权时所支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价，包括土地购置费、土地开发费、相关税费、利息和利润。

收入减少法。收益还原法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将其转换为评估期日总收益的方法。目前《土地估价条例》对如何计算土地净收益和出让地价有明确规定，但对划拨土地净收益的计算方法没有明确规定。因此，可以通过调查与待评估土地属于同一区域的国有企业土地租赁租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平是由土地出让金的高低决定的，是国家权益在土地收益中的体现。因此，从土地净收益中减去国有土地租赁租金，可以得到划拨土地的净收益。经过区域因素和个体因素的比较和修正，得出待估划拨土地的净收益。划拨土地使用权的最终价格等于划拨土地的净收益除以土地减免利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益意识的增强，以及划拨土地抵押、转让行为的增多，划拨土地的交易数量将会逐年增加。通过修正划拨土地交易案例的交易情况、日期、区域和个人因素，可以得到待估的划拨土地使用权价格。

从土地使用权价格中扣除转让费间接计算。现在很多地方通常是按照评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金的比例是相对固定的。由公式:土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=划拨土地使用权价格×(1-出让金比例)。

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